Stan prawny mieszkania z rynku wtórnego. 5 ukrytych pułapek, na które musisz uważać przed podpisaniem umowy

Wielu kupujących skupia się na ocenie wizualnej: układzie pomieszczeń, nasłonecznieniu czy stanie paneli. Tymczasem największe zagrożenia są niewidoczne gołym okiem. Brak rzetelnej weryfikacji dokumentacji może zamienić ekscytujący zakup w wieloletni koszmar prawny.

Jako agencja nieruchomości, która na co dzień chroni interesy swoich klientów, przygotowaliśmy zestawienie 5 najczęstszych pułapek prawnych. Sprawdź, na co musisz uważać przed wizytą u notariusza.

1. Zapisy w Księdze Wieczystej (Dział III i IV)

Księga Wieczysta (KW) to dowód osobisty każdej nieruchomości. O ile większość kupujących pamięta, by sprawdzić Dział II (własność) i upewnić się, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem, o tyle prawdziwe "miny" kryją się w Dziale III i IV.

Dział III zawiera wpisy dotyczące roszczeń, ciężarów i ograniczeń. Możesz tam znaleźć np. służebność osobistą mieszkania (prawo dożywocia), co oznacza, że wraz z zakupem lokalu, przejmujesz obowiązek zapewnienia dachu nad głową komuś, kto już tam mieszka. Z kolei Dział IV to hipoteki. Kupno mieszkania z obciążoną hipoteką jest możliwe, ale wymaga uzyskania promesy z banku sprzedającego.

2. Prawo dożywocia i zameldowani lokatorzy

Wspomniane wyżej prawo dożywocia to nie jedyny problem związany z osobami trzecimi. Nawet jeśli Księga Wieczysta jest "czysta", w mieszkaniu mogą być wciąż zameldowane osoby.

3. Ukryte zadłużenia wobec spółdzielni i wspólnoty

Kupując mieszkanie, kupujesz je w określonym stanie prawno-finansowym. Choć długi poprzedniego właściciela teoretycznie nie przechodzą na Ciebie z automatu, to w praktyce zaległości czynszowe mogą prowadzić do licytacji ułamkowej części gruntu lub komplikacji we wspólnocie.

Spółdzielnie (np. SM Rubinkowo, SM Kopernik) mogą żądać uregulowania sporych opłat z tytułu niedopłat za media, które "wypływają" dopiero po corocznym rozliczeniu wody czy ogrzewania.

4. Samowole budowlane i nielegalne przebudowy

Ten punkt dotyczy szczególnie starszego budownictwa. Właściciele z biegiem lat często decydują się na remonty "na własną rękę":

• Wyburzenie ściany nośnej bez pozwolenia,
• Przeniesienie pionów wodno-kanalizacyjnych,
• Adaptacja części strychu należącej do części wspólnych.

Jeśli kupisz mieszkanie z nielegalnymi przeróbkami, nadzór budowlany nałoży obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego na obecnego właściciela – czyli na Ciebie.

5. Nieuregulowane kwestie spadkowe

Znalazłeś "perełkę" w świetnej cenie, ale okazuje się, że sprzedający odziedziczył ją po ciotce w zeszłym miesiącu? Bądź ostrożny. Niekiedy okazuje się, że prawomocne postanowienie o nabyciu spadku jeszcze nie uprawomocniło się, albo w tle toczy się spór o zachowek.

Transakcja z osobą, która nie dysponuje pełnią praw do rozporządzania lokalem, może zostać unieważniona. Konieczna jest tu wnikliwa analiza dokumentów źródłowych.